Zoom sur la modification n°3 du PLU

Comprendre les enjeux et les objectifs

Maintenir et valoriser le patrimoine agricole, protéger les commerces dans des quartiers stratégiques, clarifier les projets d’aménagement en vue de conjuguer densification urbaine et qualité du cadre de vie mais également répondre aux enjeux environnementaux tout en intégrant les obligations légales en matière de construction de logements : tel est l’exercice d’équilibriste complexe auquel s’est livrée la Ville depuis octobre 2022.

Ajuster le règlment et le plan de zonage

La modification du règlement a été pensée pour faciliter l'instruction d'autorisations d'urbanisme. Elle concerne notamment :

• La prise en compte des enjeux environnementaux actuels (ombrière, isolation thermique par l'extérieur, plantation d'arbres à proximité des stationnements pour lutter contre les îlots de chaleur, choix des essences d’arbres à privilégier...) ;
• L'ajout de nouvelles règles pour les carports et des recommandations sur les clôtures (couleurs et hauteurs), les brise-vues, les claustras et les toitures.
• La modification des occupations autorisées et interdites sur certaines zones.

La modification du plan de zonage (outil de planification urbaine) a permis par exemple :

• La création STECAL (outil de délimitation de secteur) en zone naturelle destiné à l'implantation d'un hébergement touristique mixte en rénovant des bâtiments existants ;
• La possibilité d'installer un bâtiment à usage d'hôtellerie et de restauration dans une zone naturelle de loisirs sur un terrain déjà imperméabilisé ;
• L’identification d’éléments de patrimoine naturel à protéger (alignements d’arbres et zones humides) localisés au sein des Tuileries et de la zone d’activité de Bonvert.

Maintenir et valoriser le patrimoine agricole

L'objectif ici est de préserver notre patrimoine en permettant à des bâtiments agricoles remarquables, en raison de leur intérêt patrimonial ou architectural, de changer de destination, c'est-à-dire modifier son usage initial. A ce titre, une consultation avec les agriculteurs de la commune a été lancée en janvier 2023.

Une procédure de modification, encadrée par le Code de l'Urbanisme est nécessaire pour identifier les corps de ferme qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, sans compromettre l'exploitation agricole.

Toutes les demandes des agriculteurs ont été suivies, permettant par exemple la transformation de bâtiments agricoles en habitations, ou bien en espaces dédiés au tourisme à la ferme. 11 nouveaux changements de destination ont ainsi été identifiés au PLU.

Protéger le linéaire commercial

La commune souhaite maintenir une dynamique commerciale dans le centre Bourg et dans les quartiers des Tuileries, des Sables, de la Billodière, de l’Arsenal et des Buttes, pôles de vie attractifs en réservant les meilleurs emplacements aux commerces de proximité, évitant les mutations des commerces en logement d’habitation.

Un référencement des commerces a été opéré par les élus et agents municipaux permettant d'identifier 22 bâtiments sur la commune. La Municipalité souhaite ainsi maintenir et développer la diversité commerciale, et proposer une offre de proximité capable de satisfaire les besoins de population locale.

Mettre à jour les emplacements réservés

Les collectivités peuvent réserver des terrains pour réaliser des installations ou équipements d’intérêt général tels que des routes, cheminements, jardins publics etc. rendant les parcelles inconstructibles. A Mably, cette réserve concerne principalement des terrains pour la construction de la déviation de la RN7 (suite à son insciption dans le Contrat de Plan État-Région 2021-2027).

A la suite des études lancées par les services de l'État, l'emprise du tracé de la future 2x2 voies a été affinée. Elle concerne également des terrains pour la construction de « cheminements verts » le long du canal et de l'Oudan ou de voies d'accès dans le Bourg.

Clarifier 3 OAP

Les OAP (Orientation d'Aménagement et de Programmation) expriment de manière qualitative les ambitions et la stratégie d’une collectivité en terme d’aménagement. La commune a ainsi pu définir clairement quelles étaient ses intentions d’aménagement sur les OAP dédiées à l'habitat des Tuileries, des Sables-Nord et du Marly, :

• L'aspect architectural des constructions (hauteur des habitations, mixité et densité résidentielle...) ;
• Les espaces publics et parcs urbains ;
• Les stationnements, voiries et liaisons douces ;
• Le paysage et la trame végétale (préserver les arbres remarquables et de qualité...).

A titre d'exemple, le travail sur l'OAP des Tuileries a mené à la suppression de la phase 3 des Grandes Tuileries, située en zone humide, et de fait inconstructible, permettant ainsi de redonner du terrain au secteur agricole. Cette mesure, soutenue par la DDT (Direction Départementale des Territoires), confirme la priorité donnée à la biodiversité face à une utilisation économique des lieux. La volonté politique a aussi été de préserver la zone résidentielle de toutes nouvelles implantations de bâtiments industriels en privilégiant l'habitat et les commerces et services de proximité.

Au même titre, cette clarification a permis de revoir le nombre de logements minimal sur les trois OAP, le phasage de l’ouverture à l’urbanisation ainsi que l'ajout de conditionnalités. Un certain nombre de permis de construire est désormais nécessaire avant de poursuivre les aménagements permettant d’assurer une cohérence d’implantation.
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Un travail rapproché avec les services de l'État a été réalisé notamment sur les OAP. L’État a jugé le projet cohérent et a apporté son soutien. La dotation générale de décentralisation (DGD) permet de subventionner la plupart des procédures liées aux documents d’urbanisme communaux. La Ville de Mably a ainsi bénéficié d’une subvention de 18 120 € en novembre 2023.